房地产企业项目投资风险防范和控制措施研究

   在投资活动中,房地产投资风险是客观存在的,投资风险的防范和控制即在于能及时的发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施、化解、缓和、减轻、控制这种风险,减少房地产企业预期收益的损失可能性。 
关键词房地产企业;经济管理;投资风险;收益预期;经济效益;风险防范;科学决策 
引言 
市场风险具有普遍性,它反映了投资活动与市场需求,市场信息波动之间的差异,反映了投资活动能够适应市场需求和变化的程度。面对市场风险,房地产企业不能以自己的行为对它施加影响,只有政府有可能通过制订政策和利用多种管理手段,对经济运行的方向、规模和速度进行宏观调控。但是,房地产企业可以尽可能通过市场调查和预测,了解和追踪市场信息的波动、迅速作出反应,并采取措施以适应市场的需求、将投资风险降低到最低程度。 
1 房地产投资的市场风险防范 
1.1 进行投资前的准确预测 
一项房地产投资策略的形成,首先取决于期望得到什么,其次取决于现实能得到什么。解决这两个问题,关键是进行市场预测。在已经确定了投资对象的前下,运用一切可能得到的信息资料,尽可能准确地预测拟投资项目的费用和收益。 
1.2 尽可能缩短投资开发的周期 
投资开发周期愈长,开发周期内各种可变因素众多,从而形成更大的投资风险。社会经济条件的变化,势必引起市场的波动,投资商的费用和收益也愈难确定,因此,可以采取必的奖罚措施,尽量缩短开发周期,这是减少市场风险的有效措施之一。 
1.3 利用签约形式固定某些易变因素 
为了防止因开发周期长而引起的某些因素的变化,可以事先签定合约,固定某些易变的影响重大的因素,以减少不可预知的风险。如与银行达成借贷利率固定合同,与建筑商签定固定概预算合同等。当然,签定这些合同,就某一方面来说可以减少投资商的风险,但从另一角度看,投资者必须付出比未签约更高的代价以求得合约的签定,因此,必须权衡利弊。此外,对于某些重的大型投资项目,可以尽量寻求当地政府部门和金融、保险等部门的支持和合作。例如保险的援用,房地产开发企业可向保险公司投保,以合同的形式将一些自然灾害、意外事故等风险转移给保险公司。 
2 房地产投资个别风险防范 
2.1 采用组合投资法减少个别风险 
组合投资也叫多样化投资,分为两种情况一种,是把资金有选择地投放到不同类型的房地产项目上,从而减少未来收益的不确定性。如在当前实施“安居工程”的形势下,把多数资金投放入住宅建设,少量投资于楼堂馆所;组合投资的另一种,是根据所投项目资金的流动性和收益性,将资金按一定比例投放在现金和银行存款、股票债券等有价证券以及房地产上。投资组合的比例如何确定,主由房地产开发企业的投资意图和具体投资项目的特点来决定。如现金具有好的流动性,银行存款安全性高,而房地产投资可获得好的收益等。保证投资兼有安全性、收益性和流动性,就必须进行投资组合,合理安排资金的流向和流量。国外有经验的投资者大都采用这种方法,以减少投资的风险性。 
2.2 放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发话动 
在房地产投资决策阶段,开发商常常通过可行性研究来进行房地产投资风险的识别和衡量,放弃在风险较大的某个时间、某一开发位置,或以某种物业类型和投资方式乃至整个开发方案进行的房地产开发活动。在前期阶段,基于对地块自然属性、社会员性或有关部门对地块使用的规划求深入调查,放弃购买不合格土地,终止开发话动。当然,在建设阶段,如果发生了威胁自身安全的重大风险因素,企业生存面临重大考验,同时亦不可能采取其他有效的风险管理措施来转移、分散时,如预测到市场的大萧条,也不排除暂时中止继续投资这种迫不得已的风险回避措施,从而避免造成更大的风险损失。 
2.3 改变房地产投资开发活动的性质、地点或工作方法 
在投资决策阶段,开发商通过可行性研究发觉在某地块进行商业楼字开发风险较大,而进行使宅开发市场前景乐观且收益有保障,此时开发商通过改变开发性质从而回避开发商业楼宇的风险;又如,开发商通过可行性研究发觉在某地块进行使宅开发成本高、位置差,而另一块地却比较适合,因此开发商改变开发地点从而回避在原地块开发带来的风险。在前期、建设、租售和物业管理阶段,开发商可以通过拒绝采用某种建设方案、结构类型或施工方法以及通过对融资方式、招标发包方式、合同类型、营销渠道和方式以及物业公司的选择,达到回避其中风险的目的。 
2.4 通过合理改变经营形式转移风险 
为了防范投资项目完工后空置、租金下降或售价下跌等带来的风险,可以按规定预租或预售楼花。还可以采用按揭贷款使购房者从欠开发商的钱变成欠银行的钱。在租赁房地产业务中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收,就能将经营风险转移结承租人。在长期租约中规定租金随着物价指数上升而相应变动,就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商施工合同中、规定建筑材料由建筑商采购,也起到类似的作用。这些措施都可以起到分散风险、降低成本,加快资金周转的作用。 
2.5 利用“财务杠杆原理”减少财务风险 
在房地产投资过程中,通常采用多种渠道筹措资金,进行负债经营,这样,既可以高目有资金利润率,又可以缓解自有资金不足的矛盾。目前,进行房地产投资的资金来源渠道很多,如通过信用贷款、抵押贷款、按揭贷款等形式向银行融资、以联营方式吸资、预售楼花或企业内部挖掘资金等。无论以何种方式筹措资金都付出代价。优化资金来源结构.必须考虑投资的收益率和资金成本率时,所筹措和使用的资金才能取得较好的经济效益;因此,在实际的投资经营中,首先求取不同方案下各种来源资金的成本率,再计算出该方案下的综合资金成本率,最后选择综合资金成本率最小的方案作为员理想的筹资方案。在利用所筹资金进行负债经营时,还必须把握好负债经营的度,即正确确定借款的数额。目前各企业还未形成一个统一的负债经营标准,但通常都以一定自有资金比例为条件,并将借入资金用于经济效益较好的项目。否则,负债过多或资金利用不当,则会发生较大的财务风险,甚至由于丧失偿还能力而面临破产。 
2.6 投资决策阶段,建立一支高水平、多学科的专业开发队伍 
房地产开发企业在投资决策阶段应把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势、经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况,诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等,了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及未来发展趋势等,理性研判该类物业的市场供求状况进行科学的项目可行性研究,合理评价和选择开发投资方案;其次,树立全公司员工正确的风险态度,加强风险资料的搜集、整理和比较。强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习,高度重视企业风险管理;最后,建立风险管理制度,制定科学的考核标准和奖罚措施,并在实际中严格执行,建立健全风险管理机构,编制并推行风险管理计划。 
3 结束语 
总之,在进行投资决策的过程中,必须充分认识各种类型投资的风险,并制订必的防范及补救措施,以达到以最小的风险而获得最大收益的效果。 
参考文献 
1万俊,邓蓉晖.房地产投资风险控制初探J.学术交流,21(3). 
2杨海峰,孙志勇,马新伟,等.房地产投资的风险及控制风险的对策J.商业研究,2(7). 
3万俊,邓蓉晖.房地产投资决策风险分析J.建筑管理现代化,2(2). 
4刘静.房地产投资若干问题研究J.金融科学,2(2).